連邦政府予算案による、居住投資物件オーナーへの影響！！

2017年5月9日に、オーストラリア連邦政府により発表された予算案は、不動産への投資をされている納税者には厳しいものになっています。　特に外国人オーナーへの影響は大きなものとなりました。

外国人オーナーへの影響

1. 新規開発された不動産：外国人所有率を制限

これまでは、開発業者が、新築物件を開発するにあたり、事前にFIRB (外資審議会)という政府機関から許可を得ることで、長期滞在ビザを持たない外国人^* の所有率に制限はありませんでした。　しかし、2017年5月9日7：30PM以降に申請された新規開発物件については、外国人の所有率は50％までということになります。

*FIRBの定義による「外国人」が、ここでは適用されますので、詳細は、弁護士にご相談ください。

2. フルに活用されていない居住用物件には新たに課税！？

外国人所有のオーストラリアの居住用物件は、完全に「別荘」として利用されている場合が多く、オーナー不在期間は、誰も住んでいないことも多々あります。　そのようにフルに活用されてない居住用物件については、政府は、新たな課税をするとしています。

1年のうち最低でも6か月利用されていない、または賃貸市場に出されていない場合には、毎年、最低＄5,000が課税されるとしています。毎年の課税額は、FIRB　(外資審議会)への外国人所有申請料と同額とされており、今現在、最低料金が＄5,000となっています。

オーストラリアの不動産賃貸市場では、賃貸物件が不足しています。　そのため、この予算案は、外国人オーナーに有益に利用されていない不動産を、より多くのオーストラリア人に提供することが目的とされています。

3. 外国人所有の居住用物件を売却する際の源泉徴収税率引き上げ

2017年7月1日以降に契約が成立する外国人所有の居住用不動産売却で、契約売却額が＄750,000以上である場合には、12.5％の源泉徴収をすることになります。（現在は＄2,000,000以上の物件に対して10％）。　最終的にオーストラリア国税局（ATO）に対して、税申告（タックスリターン）を提出することで、年度末の調整を行います（実際の所得より多く支払っていれば還付を受け、少なければ追加を支払う。　実際には、還付されるケースがほとんどかと思われます）。

ここで言う「外国人居住者」とは、税金上の居住者とは異なり、オーストラリア国籍または永住権を持たない個人を指します。

オーストラリア居住者が＄2,000,000以上の不動産を売却した場合はClearance certificate（源泉徴収の免除を受けるための証明書）をオーストラリア国税局（ATO）より取得すれば、免税を受けることができます。　取得しなければ外国人と同じ条件となり12.5%の源泉徴収税を支払うこととなります。

4. メインレジデンス非課税が廃止に

これまでは、持ち主の住居である居住用物件（メインレジデンス）を売却した場合、売却利益が発生したとしても、課税対象（キャピタルゲイン税）にはなりませんでした。　しかし、この免税措置は、外国人および暫定ビザ所有者には適用されなくなります。2017年5月9日7：30PM以降に購入契約がされた不動産が対象となります。

2017年5月9日7：30PM時点で外国人または暫定ビザ保持者が所有している不動産については、2019年6月30日までに売却して、利益が発生したとしても、免税となります。

外国人である以上、オーストラリアの家に主に住んでいるとは言えない、暫定ビザ保持者の場合には、オーストラリア滞在中居住していても、それは主な居住の家ではないということを、はっきりと法律で決める形となり、これまでグレイであった税法を見直す形となりました。

投資物件所有者への影響

1. 物件視察などの旅費が経費として認められなくなる

2017年7月1日より、居住用投資物件に関する、物件視察、メインテナンス、家賃収集のために費やす旅費は、税金上の経費として認められなくなります。しかし、上記の作業を第三者（不動産業者など）に依頼し、発生する費用については、経費と認められます。

物件視察への経費は、これまで経費として認められいましたが、多くの納税者が、個人目的を兼ねた経費として、これらの旅費を経費として申告している結果だと言われています。

2. 投資用居住物件に付随する固定資産減価償却が経費として認められなくなる

2017年5月9日7：30PM以降に購入した居住用物件に付随する固定資産については、購入者は減価償却としての経費が認められなくなります。これらの固定資産については、物件の購入価格の一部とみなされるようになります。

これまでは、投資物件を購入し、物件付随してくる取り外しが可能な固定資産（扇風機やディッシュウォッシャーなど）については、新オーナーは、新たに償却年数を見積もって、減価償却を経費として計上することができました。　しかし、前オーナーにより償却が終わっているものが、再度新オーナーにより経費として償却されている例が多くみられるため、新たに償却することができなくなります。

新オーナーが購入する固定資産については、これまで通り、減価償却が認められ、償却費は経費とすることができます。

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セルフ・マネージド・スーパー・ファンド（SMSF）信託者に対する新ルール

オーストラリア国税局（ATO）は、SMSFに対して、2012/2013年会計年度から、新規定が適用されることを、再度呼びかけています。

SMSF信託者に対しては、以下の点に注意を促しています。

●　ファンドの決算報告書を作成する際に、ファンドの資産市場価格を査定する必要があること。

●　投資戦略の一環として、ファンドのメンバーの保険を考慮すること。

●　ファンドの投資戦略内容を定期的に検討すること。.

これらの義務を惰った信託者に対しては、罰則が課せられる可能性があります。

規定に従わないSMSFに対して、ATOの権限が強化

信託者には、信託者個人（または信託者やその関係者の雇用主・スポンサー）の資産や現金を、SMSF所有のものと、常に区別しておくことが義務付けられています。

この規定は、「運営上の基準」となり、ATOは、その基準に従うように、権限を行使することができるようになりました。この基準に背くことにより、最大100罰則単位（下記注釈参照）が適用される可能性があります。

注釈: 罰則単位は、近頃、一罰則単位につき＄110から＄170に増加されました。ですから、100罰則単位とは、＄17,000の罰金ということになります)!

新スーパーァニュエーション法律

政府は、より優れたスーパーへの改革を目指して、更なる法律導入について発議しています。

現在のスーパーァニュエーションの法律においては、条件を満たさずに、早期にファンドから積立金を引き出すことを推進した者に対して、特に罰則は設けられていません。

注釈：スーパーファンドのメンバーは、「退職した、または65歳に達した」などの条件を満たして初めて、ファンドから積立金を引き出すことができます。

メンバーに対して、「早期にスーパーを引き出すことができる」と、誤ったアドバイスをする人たちがいます。早期にスーパーを引き出すのは違法です。しかし（実際に積立金を引き出した）メンバーには、罰則が課せられるのに対して、アドバイスをした人たちには何の罰則も課せられません。

現在は発議されている新法律により、早期積み立て引き出しを推進した人に対して、民法および刑事法が課せられることになります。これには、最高で $340,000 (2,000 罰則単位)　および/または、5年の禁固刑が含まれます。

その他に発議されている改革は以下の通りです。

●　違法に引き出したスーパーに対して、45%の課税 が適用される

●　SMSF信託人が誤った行為をし、法律に従わない場合、ATOに対して、効果的で、ケースバイケースに対応できるように権限を与える (例：個人的に罰金を課す、または一定の措置をとるなど)

●　スーパーが不法な目的で利用されないように、SMSFへの振り替えを、反マネーロンダリング法および2006年度反テロ行為金融法に基づき取り締まる

ATO 情報照合プログラム

ATOは、これより、以下の情報を要求・収集すると発表しました。

銀行口座に関する情報照合プログラム

ATOは、およそ50,000人のオフショア銀行口座の詳細を収集するということです。　その目的は、オーストラリア居住者で、オフショア銀行口座を所有する納税者についての情報を確認することにあります。その結果、2008/09年度から2010/11年度にかけて、主要銀行（いわゆる、4大銀行）や、その他の14銀行（Bank of Queensland, Macquarie Bank, Citigroup, HSBC, Rabobank, Arab Bank Australia, Bank of China, Credit Suisse,  the Union Bank of Switzerlandなど）からの未申告の収入が判明する可能性があるとしています。

クレジット・デビットカードに関する情報照合プログラム

ATOは、2011年7月1日から2012年6月30日まで期間に関して、およそ900,000業者とのクレジットおよびデビットカードを利用しての売買について、4大銀行およびSt George Bank, Bendigo, Adelaide Bank, Bank of Queensland, BWA Merchant Services, American Express Australia , Diners Club Australiaから、情報を収集して行きます。

不動産に関する情報照合プログラム

ATOは、個人および法人で、不動産の取引があった、およそ104万のケースについて、さまざまな州の財務局、土地所有権登録機関、およびニュー・サウス・ウェールズ州公正取引庁（賃貸契約委員会）、ビクトリア州消費者課（居住用物件貸借人契約課）、クィーンズランド州居住用物件貸借人局などの機関から、情報を収集して行きます。

雇用終結に関する弁護士費用

注釈：不当に解雇され従業員が、（元）雇用主に対して訴訟を起し、その不当性が認められ、弁護士費用の返済を受けた場合、それを所得として申告する必要があるという内容の税規制が発表されました。

基本的には、雇用契約終了に関する論争の結果、受け取った金額が、弁護士費用の払い戻しだと明確に区別がつく場合には、ETP（雇用契約終了時の支払いで、普通の給与よりも低税率が適用される）とは認められません。（または、その一部としても認められません）。

しかし、払い戻しが一括でされ、どの部分が弁護士費用なのかが明確でない場合には、受け取った金額全額は、雇用終結による支払いとされ、ETP だと見なされます。.

また、（元）従業員が、かかった弁護士費用を経費として申告できる場合（例えば、雇用主の不当性を訴えるだけでなく、失われた収入に対しての経費としての弁護士費用）には、払い戻された弁護士費用は、課税対象となる弁償金ということになります（経費として申告した金額と相殺されることになります）。

尚、新税規制によると。（元）雇用主から（元）従業員に対して返済された弁護士費用は、Fringe Benefit Tax（付加給付税）の対象になりません。

※内容について、ご質問がある場合には、当所にお問い合わせください。
※本書の内容は、一般的です。個々の状況を判断・決定する場合には、必ず専門家にご相談ください。

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